公司解散后的不动产登记浅析

2019-08-13 11:08:54 中国房地产·综合版 2019年4期

李炜

摘要:長期以来,由于股东的思维和企业管理的问题,实践中存在着大量的企?#30331;?#31639;后,企业的不动产仍然登记在原企业名下,并未办理相应的转移登记,导致其后续登记困难,处理问题时,应分类处理,区别对待。

关键词:案例;合同备案;注销

中图分类号:F293_33

文献标识码:C

文章编号:1001-9138-( 2019)04-0063-65

收稿日期:2019-03-25

长期以来,实践中存在着大量的企?#30331;?#31639;后,企业的不动产仍然登记在原企业名下,并未办理相应的转移登记,导致其后续登记困难。本文对此类不动产的登记处理,进行简要分析。

1 公司主体消灭的途径

《公司法》第180条规定:“公司因下列原因解散:(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;(二)股东会或者股东大会决议解散;(三)因公司合并或者分立需要解散;(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;(五)人民法院依照本法第182条的规定予以解散。

《公司法》第182条和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国公司法)若干问题的规定(二)》(简称《公司法解释二》)第2条规定:“股东提起解散公司诉讼,同时又申请人民法院对公司进行清算的,人民法院对其提出的清算申请不予受理。人民法院可以告知原告,在人民法?#21495;?#20915;解散公司后,依据《公司法》第183条和本规定第7条的规定,自行组织清算或者另行申请人民法院对公司进行清算。”

《公司法解释二》第7条规定:“公司应当依照《公司法》第183条的规定,在解散事由出现之日起15日内成立清算组,开始自行清算。

有下列情形之一,债权人申请人民法院指定清算组进行清算的,人民法院应予受理:(一)公司解散逾期不成立清算组进行清算的;(二)虽然成立清算组但故意拖延清算的;(三)违法清算可能?#29616;?#25439;害债权人或者股东利益的。

具有本条第2款所列情形,而债权人未提起清算申请,公司股东申请人民法院指定清算组对公司进行清算的,人民法院应予受理。”

《公司法》第187条规定:“清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,发现公司财产不足清偿债务的,应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后,清算组应当将清算事务移交给人民法院。”

由以上法条可以看出,公司解散可以分为公司自行清算和法院强制清算;而在资不抵债的情况下则必须通过法院的破产程序来处理债权债务。因此,原企业的不动产权属登记问题也应该按照不同的程序来对应处理。

2 公司自行清算的不动产登记程序

根据《公司法》第183、184条规定,公司解散的应该在15日内成立清算组进行清算活动,清算组的主要职责是清理债权债务和处理公司清偿债务后的剩余财产等。目前实务中遇到最多的问题是公司清算并注销了,但其在注销前并未按照法律规定履行义务或者完成不动产转移登记程序。

根据《公司法》第186条规定:“清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出?#26102;?#20363;分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间,公司存续,但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前,不得分配给股东。”

《公司法》第188条规定:“司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。”

通过以上规定可以看出,无论是清偿债务?#25925;?#20998;配剩余财产,均属于清算组的职责,其应该在履行完?#29616;?#21518;方可制作清算报告,而后注销公司登记。

因此,正常的不动产登记程序是清算组代表公司和债权人以及相关股东双方申请来办理不动产转移登记。

3 法院强制清算不动产登记程序

根据《公司法解释二》第15条规定:“公司白行清算的,清算方案应当报股东会或者股东大会决议确认;人民法院组织清算的,清算方案应当报人民法院确认。未经确认的清算方案,清算组不得执?#23567;!?/p>

《公司法解释二》第17条规定:“人民法院指定的清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单时,发现公司财产不足清偿债务的,可以与债权人协商制作有关债务清偿方案。债务清偿方案经全体债权人确认且不损害其他利害关系人利益的,人民法院可依清算组的申请裁定予以认可。清算组依据该清偿方案清偿债务后,应当向人民法院申请裁定终结清算程序。债权人对债务清偿方案不予确认或者人民法院不予认可的,清算组应当依法向人民法院申请宣告破产。”

凶此,如果是通过法院强制清算的,债权人和股东可依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国物权法)若干问题的解释(一)》第7条和《不动产登记暂行条例》第14条之规定,根据法院的生效裁定确定的清算方案单方提出申请不动产转移登记。

4 公司破产的不动产登记程序

根据《破产法》第2条和《公司法》第187条的规定:“公司在资不抵债或者明显缺乏清偿能力的可通过破产程序来清理债务。”

根据《破产法》第13条之规定,法院受理破产申请后要指定管理人,由管理人来管理和处理债务人的资产。而《破产法》第69条规定,管理人涉及土地、房屋等不动产权益转让的应及时报告给债权人委员会,如未成立债权人委员会的则应报告给人民法院=

在实务中,不动产登记机构应该根据《破产法》第115、116条之规定,让管理人提供经人民法院裁定认可的破产财产分配方案来办理相应的登记,或者让管理人提供已经报告给债权人委员会或者人民法院的法院证明文件方可受理。

5 难点问题

一是公司注销但未依法转移的不动产登记问题,此时公司和清算组均已不存在,在实务中有地方让申请人提供工商备案的清算报告来单方申请,此时就涉及到一个问题,清算报告是否属于《物权法》第28条所述“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的法律文书。”

?#25910;?#35748;为,清算报告不属于此类法律文书,因此不能适用此款来单方申请,债权人和股东等相关权利人应该按照《民诉法》和《公司法》等规定来进行确权诉讼后方可办理相应的不动产登记业务。

二是清算或者破产期间的公章使用:我国对清算组到?#36164;?#29992;公司公章?#25925;?#28165;算组公章并未有明确的规定,而各地公?#19981;?#20851;对此的规定?#21442;?#32479;一的适用。但根据《公司法》《破产法》和《国务院关于国家行政机关和企业事业单位社会团体印章管理的规定》,公司注销前公章仍然可以由清算组和管理人合法使用,而清算组公章只要是经公?#19981;?#20851;合法备案的也可以使用。

综上所述,各地实务中大部分遇到的难点都是企业自行清算时未先行办理不动产转移登记?#36884;?#34892;注销了公司而导致的,对于不动产登记机构来说,依法办理登记才是根本,当事人自身原凶导致的登记困难并不是登记机构所需要去解决的问题。但?#28216;?#27665;办实事的角度来说,应该告知其处理的途径和所需要提交的相应要件来达到依法办理的根本目标。

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